Investir em REITs ou Fundos Imobiliários – Go or no go

Se não queres comprar uma casa, mas gostavas de investir em imobiliária, fundos imobiliários pode ser uma boa alternativa. Neste artigo vamos falar sobre REITs (Real Estate Investment Funds) ou em português, fundos imobiliários para perceber quais são as opções existentes no mercado e se vale a pena investir.

Neste artigo apresento alguns factos sobre este tipo de investimentos, sendo que não recomendo ou deixo de recomendar, pois não sou consultora financeira e apenas apresento a minha opinião com base na análise que fiz. De qualquer modo, penso que este artigo pode ajudar-te a ter mais informação sobre estes investimentos.

O que são fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários têm como atividade principal a aquisição de direitos sobre imóveis para arrendamento. Pela minha pesquisa os REITs são um investimento interessante porque existe uma elevada possibilidade de ter retornos elevados, mas com risco mais baixo (porque o capital investido poder ser relativamente baixo). E outra vantagem é que a maior parte dos lucros são distribuídos sob a forma de dividendos.

Onde e quais adquirir?

Este tipo de produtos financeiros podem se adquirir através de bancos e correctoras. Já sabem que gosto sempre de saber o que a Deco Proteste investigou sobre diferentes produtos financeiros e no artigo que li da Proteste Investe, parece que em 2018, grande parte dos fundos imobiliários abertos melhorou a rentabilidade. Eles analisaram 12 fundos onde seis valorizaram acima dos 4%.

Antes de 2018 a Deco Proteste não recomendava investir em fundos imobiliários, mas com estes novos indicadores, mudáram de ideias. Pelo que sei ainda não há SIGI (sociedades de investimento imobiliário nacionais). Posso estar enganada. E por isso a Proteste Investe tem algumas sugestões para investir na Bélgica (SIR) e em Espanha (SOCIMI), que decidi partilhar aqui abaixo.

Seguem então as recomendações (fonte: Deco Proteste):

Befimmo (comprar)

É umas das maiores SIR (sociedade imobiliária regulada) da Bélgica. Investe maioritariamente em escritórios neste país e no Luxemburgo. No final de 2018, o Estado contribuía com 61% das receitas obtidas. O nível de endividamento está abaixo do patamar aceitável dos 50%, o que equivale a uma margem de 300 milhões de potencial endividamento. Neste momento, tem alguns projetos em desenvolvimento em Bruxelas e em Liège. Tipicamente paga dividendos em maio e dezembro. Apresenta um desconto de 9,5% sobre o valor patrimonial líquido (valor dos ativos descontado das dívidas da empresa) e a estimativa de lucro por ação para 2019 é de 3,32 euros. 

Euronext Bruxelas Código ISIN BE0003678894

Cotação (5/7/2019) 52,7 euros 

Setor escritórios 

Rendimento:

últimos 6 meses 10,98%

último ano 8,43%

últimos 5 anos 2,76% 

Dividendo (2018) 2,42 euros 

Negociação ActivoBank, Best, Carregosa 

Custo de negociação 0,06% a 0,25% com mínimo de 15 euros 

Guarda de títulos entre zero euros (protocolo Banco Carregosa/DECO) e 20 euros por ano

Vastned Retail Belgium 

Esta SIR belga privilegia o investimento em edifícios comerciais, sobretudo no coração das cidades (59%), em centros ou vias principais (41%). Com uma taxa de ocupação próxima dos 100%, tem um bom nível de endividamento, o que lhe dá uma margem potencial de investimento interessante. Tendo em conta a cotação de 5 de julho, o título apresenta um desconto de apenas 0,6 por cento. Para 2019, a estimativa de lucro por ação é de 2,85 euros.

Euronext Bruxelas Código ISIN BE0003754687

Cotação (5/7/2019) 48,8 euros 

Setor edifícios comerciais 

Rendimento: 

últimos 6 meses 23,51% 

último ano 5,32% 

últimos 5 anos 1,16% 

Dividendo (2018) 2 euros 

Negociação ActivoBank, Banco Carregosa 

Custo de negociação 0,06% a 0,15% com mínimo de 15 euros 

Guarda de títulos entre zero euros (protocolo Banco Carregosa/DECO) e 20 euros por ano

Xior Student Housing 

Tal como o nome indica, dedica-se sobretudo ao investimento em imóveis para arrendamento a estudantes (89%). Tem mais de 5 mil quartos em 21 cidades da Bélgica (30%) e dos Países Baixos (70%). Em janeiro, anunciou a expansão para o mercado ibérico. Já está presente em Barcelona e, em Portugal, pretende abrir duas residências (Porto e Lisboa). O valor do título apresenta um prémio de 61% acima do valor patrimonial líquido e um dividendo de 1,99 por cento. No entanto, o nicho de mercado em que atua mostra algum potencial de crescimento na Europa. A estimativa de lucro por ação é de 1,66 euros. 

Euronext Bruxelas Código ISIN BE0974288202

Cotação (5/7/2019) 45,80 euros 

Setor residências para estudantes

Rendimento: 

últimos 6 meses 17,14% 

último ano 22,76% 

últimos 5 anos sem histórico 

Dividendo (2018) 88 cêntimos 

Negociação Banco Carregosa 

Custo de negociação 0,06% com mínimo de 15 euros 

Guarda de títulos zero euros (protocolo Banco Carregosa/DECO)

Caso tenhas interesse em ler mais sobre isto, deixo-vos com o link para o artigo da Proteste Investe.

Outra opinião

No entanto também encontrei um artigo do Observador de Fevereiro de 2018 que não é tão otimista sobre fundos imobiliários. Diz que são caros: “A maioria dos fundos imobiliários cobra comissão de subscrição e metade dos que cobram faturam mais de 1,5% do montante aplicado pelos investidores.”

Diz também que um quarto do património não está investido em imobiliário: “Metade valia menos do que o que as sociedades gestoras pagaram por eles.” Diz ainda que alguns fundos estão endividados: “Seis fundos imobiliário abertos devem 155 milhões de euros à banca.”.

Eles apresentam mais alguns argumentos, mas sobre estes três argumentos, no próprio artigo, eles dão exemplos concretos, por isso, para mais detalhes, vejam o artigo. As fontes deste argumentos são as sociedades gestoras via CMVM. Agora há que ver diferenciar fundos imobiliários Portugueses e REITS em que podes investir fora de Portugal. Porque de facto as rentabilidades variam.

Para ler o artigo completo, vejam aqui o artigo do Observador.

A minha recomendação

Eu considero que pode ser um bom investimento para ter num portefólio bem diversificado. Pessoalmente nesta fase não investiria mais do que 5% dos meus investimentos em Reits, porque existe alguma instabilidade a nível económico, e sendo que isto são empréstimos, pode realmente ser mais arriscado nesta altura.

Mas como não dá para prever o futuro… se tiveres dinheiro disponível, que não te faça falta nenhuma nos próximos anos, porque não experimentar. Garante que: já tenhas um fundo de emergência; que estás a contribuir também de alguma maneira para a tua reforma; que tenhas um portfólio de investimentos bem diversificado e que o dinheiro que investes neste tipo de investimentos (potencialmente mais arriscados), não te faça falta.

 

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